Wohnfläche berechnen: Das müssen Sie wissen

Der Umzug in eine neue Wohnung oder ein neues Haus kann ganz schön aufregend sein. Klar, schnell einziehen will eigentlich jeder. Da wird so manch wichtiges Detail gerne vergessen.

So bemerken sowohl Mieter als auch Käufer entweder gar nicht oder viel zu spät, dass die angegebene Wohnfläche nicht mit der tatsächlichen Größe übereinstimmt. Doch eine fehlerhafte Wohnflächenberechnung kann nicht nur den Miet- oder Kaufpreis pro Quadratmeter in die Höhe treiben, sondern auch die Nebenkosten beeinflussen.

Auch Versicherungsbeiträge können von der Quadratmeterzahl abhängen. Bei der Wohngebäudeversicherung fließen die Quadratmeter direkt in die Berechnung der Beitragshöhe ein. Für die Hausratversicherung hat die Wohnfläche keine Auswirkung auf den Preis – dieser richtet sich nach der Versicherungssumme.

Vermeiden Sie mögliche Missverständnisse, indem Sie die angebliche Größe der Wohn- und Nutzflächen exakt überprüfen. Setzen Sie diesen Punkt unbedingt ganz oben auf Ihre To-Do-Liste – so können Sie sich viel Ärger ersparen.

Übrigens: Die Größe der Wohnfläche wirkt sich auch auf die Berechnung der Grundsteuer aus. Ermitteln Sie die Quadratmeter anhand der Vorgaben aus der Wohnflächenverordnung. Eine korrekte Wohnflächenberechnung sorgt dafür, dass Sie keine unnötigen Steuern zahlen.

Den Zollstock auf den Boden legen und jeden Raum bis in jede Ecke ausmessen – fertig. Geht einfach und schnell, ist aber völlig falsch. Bevor Sie die Wohnfläche berechnen, sollten Sie zunächst den grundsätzlichen Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche kennen.

Nutzfläche
Nutzflächen sind alle Räume, die für einen bestimmten Zweck genutzt werden, aber nicht zwangsläufig zum Wohnen geeignet sind. Dazu zählt zum Beispiel das Treppenhaus oder der Aufzug. Die Nutzfläche schließt dabei immer auch die Wohnfläche mit ein.

Wohnfläche
Die Wohnfläche hingegen bezieht sich auf die Räume, die nur zum Wohnen und Entspannen gedacht sind: Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Abstellraum, Eingangsbereich oder Verbindungsräume.
Bei der Berechnung der Wohnfläche werden Abstellräume außerhalb des Hauses oder der Wohnung in der Regel nicht berücksichtigt. Heizungsräume, Garagen oder Kellerräume zählen deshalb meist nicht zur Wohnfläche.

Wenn Sie eine Hausratversicherung bei der HUK-COBURG abschließen, sind alle Wohnräume inklusive der Hobbyräume versichert.

Nicht dazu gehören:

• Treppen
• Balkone
• Loggien und Terrassen

Auch unbebaute Keller-, Speicher- oder Bodenräume, die nicht für Wohn- oder Hobbyzwecke genutzt werden, gehören nicht dazu.

Von Möbeln über elektronische Geräte bis hin zu Bargeld und Wertgegenständen – der Wert des Hausrats ist oft höher als man denkt.

Damit Ihr Inventar im Falle eines Schadens angemessen ersetzt werden kann, wird die Versicherungssumme bei Abschluss des Vertrages entsprechend festgelegt. Die Wohnfläche ist dabei ein wichtiger Faktor.

Bei der Berechnung des Versicherungsbeitrags empfehlen wir für einen durchschnittlich ausgestatteten Haushalt eine Versicherungssumme von 700 € pro Quadratmeter.

Der Hausrat einer 100-Quadratmeter-Wohnung wäre dann bis zu einer Höhe von 70.000 Euro abgesichert.

In Deutschland gibt es grundsätzlich vier verschiedene Normen, die für die Wohnflächenberechnung gültig sind.

• Die DIN-Norm 277 ist eine von Vermietern häufig genutzte Berechnungsform, bei der die gesamte Grundfläche einer Immobilie oder Wohnung eingerechnet wird.
• Die Zweite Berechnungsverordnung war bis zum 31. Dezember 2003 gültig und wurde durch die Wohnflächenverordnung ersetzt. In einigen seltenen Fällen gilt sie jedoch noch für Altbauten.
• Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist die am häufigsten verwendete Art zur Wohnflächenberechnung. Für Sozialwohnungen ist die Methode Vorschrift. Zudem ziehen Gerichte sie im Zweifelsfall als bevorzugte Berechnungsmethode her.
• Die DIN 283 ist eine selten genutzte, veraltete Methode zur Wohnflächenberechnung, die bereits 1983 außer Kraft gesetzt wurde. Wenn diese DIN im Mietvertrag vereinbart ist, können Vermieter sich jedoch darauf beziehen, vorausgesetzt alle Parteien sind darüber informiert.

Die genannten Normen und Verordnungen führen in der Regel zu verschiedenen Ergebnissen bei der Wohnflächenberechnung.

Fragen Sie im Zweifelsfall Ihren Vermieter, welche Methode bei Ihrer Immobilie verwendet wurde. Weitere Details zu den Methoden der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und nach der Wohnflächenverordnung finden Sie in den folgenden Abschnitten.

Der Vermieter kann entscheiden, welche Methode zur Mietflächenberechnung verwendet wird.

Besonders vorteilhaft für Vermieter ist die DIN 277. Laut dieser Norm zählt die gesamte Grundfläche als anrechenbare Wohnfläche, einschließlich Nutzflächen wie Lagerräume, Funktionsflächen wie Heizungsräume sowie Verkehrsflächen wie Eingänge und Flure.

Zusätzlich werden auch Balkone, Terrassen, Garagen, Wintergärten, Schwimmbäder, Keller und Dachboden zur Wohnfläche hinzugerechnet, unabhängig von der Raumhöhe.

Im Vergleich zur seit 2004 geltenden Wohnflächenverordnung kann die Wohnfläche nach der DIN 277 deutlich größer ausfallen: Das kann einen Unterschied von bis zu 40 % ausmachen, was natürlich auch die Miete und die Nebenkosten beeinflusst.

So berechnen Sie die Wohnfläche nach DIN 277:

1. Brutto-Grundfläche bestimmen
Berechnen Sie die Brutto-Grundfläche, indem Sie das Außenmaß des Hauses oder der Wohnung verwenden.

2. Netto-Grundfläche berechnen
Ziehen Sie die Größe der Konstruktionsflächen (Wände, Nischen, Pfeiler) von der Brutto-Grundfläche ab. Daraus ergibt sich die Netto-Grundfläche.

3. Netto-Grundfläche aufteilen
Teilen Sie die Netto-Grundfläche in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche auf.

4. Wohnfläche berechnen
Alle Funktionsflächen ziehen Sie nun von der Netto-Grundfläche ab. Als Ergebnis erhalten Sie die Wohnfläche laut DIN 277.

Die Wohnflächenermittlung nach der Wohnflächenverordnung ist die gängigste Methode zur Bestimmung der Wohnfläche. Seit dem 1. Januar 2004 ist die WoFlV die maßgebliche Grundlage für Wohnflächenangaben in Miet- und Kaufverträgen. Gerichte orientieren sich ebenfalls daran.

Bei Wohnungen und Eigenheimen, die öffentlich gefördert werden, ist diese Methode sogar gesetzlich vorgegeben. Zudem kann die nach WoFlV ermittelte Wohnfläche auch als Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer dienen.

So berechnen Sie die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung:

Bei der Ermittlung der Wohnfläche wird die Grundfläche einer Wohnung bewertet. Dabei wird nur der Teil der Immobile berücksichtigt, der tatsächlich zum Wohnen genutzt wird. Wohnfläche und Grundfläche sind damit nicht identisch.

Nicht für Wohnzwecke geeignete Bereiche bewertet man im Rahmen der Wohnflächen-Berechnung anders:

Nichtwohnflächen: Flächen unter Schrägen oder Treppen, die eine Höhe von bis zu 1 Meter haben, werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Garagen, Heizungsräume, Kellerräume und Waschküche zählen ebenfalls nicht als Wohnfläche.

Niedrige Decken: Flächen, die 1 bis 1,99 Meter hoch sind, werden zur Hälfte in die Wohnfläche einbezogen, während Flächen ab 2 Meter Höhe zu 100 % einbezogen werden.

Balkone, Loggien und Terrassen: In der Regel werden diese mit einem Viertel bis zur Hälfte ihrer Fläche in die Wohnfläche einbezogen.

Wintergärten und Schwimmbäder: Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden zur Hälfte in die Wohnfläche einbezogen, während geheizte zu 100 % einbezogen werden.

Fenster- und Wandnischen werden nur berücksichtigt, sollten sie eine Mindesttiefe von 13 cm haben und bis zum Boden reichen.

Pfeiler, Säulen und Schornsteine, die über 1,50 Meter hoch sind sowie eine Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmeter haben, werden nicht berechnet.

Egal ob Mehrfamilienhaus oder Einfamilienhaus: Bei der HUK-COBURG gilt weder die Treppe selbst noch das Treppenhaus als Wohnfläche.

Ob der Flur zur Wohnfläche zählt, variiert je nach Art des Wohnhauses. Während der Flur beim Einfamilienhaus eingerechnet wird, ist der Durchgang außerhalb der Wohnung in Mehrfamilienhäusern nicht eingeschlossen.

Eine Berechnung dieser Fläche ist nur in Ausnahmefällen möglich. Zum Beispiel, wenn der Mieter den Flur vor seiner Wohnungstür über das übliche Maß hinaus für persönliche Zwecke nutzt.

Die Hausratversicherung der HUK-COBURG umfasst die gesamte Grundfläche der versicherten Räume. Wohnflächen mit Dachschrägen werden dabei nicht separat berücksichtigt.

Wenn Sie das Gefühl haben, dass die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben ist, sollten Sie unbedingt nachmessen. Wenn die Wohnung tatsächlich kleiner ist, haben Sie als Mieter das Recht, eine Mietminderung oder Rückerstattung zu verlangen.

Bis 2015 war eine Wohnflächenabweichung von bis zu 10 % zulässig. Seitdem müssen sich Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen an der exakten Wohnfläche orientieren. Zu viel bezahlte Nebenkosten der letzten drei Jahre können Sie zurückfordern.

Negative Auswirkungen kann das Nachmessen für den Mieter nicht haben. Vermieter haben kein Recht, im Nachhinein eine höhere Kaltmiete zu verlangen, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche größer ist, als zunächst angenommen.

Vermieter sind übrigens nicht verpflichtet, die Wohnfläche im Mietvertrag anzugeben. Ohne Quadratmeterangabe gibt es auch keine Grundlage für Ansprüche.

Haben Sie noch Fragen oder interessieren Sie sich für unser Versicherungsangebot?

Schützen Sie z. B. Ihren Hausrat mit einer Hausratversicherung der HUK-COBURG vor unvorhergesehenen Ereignissen wie Diebstahl, Feuer-, Wasser- oder Sturmschäden.

Stellen Sie sicher, dass die Versicherungssumme dem tatsächlichen Wert Ihres Hausrats entspricht, damit Sie im Ernstfall vollständig abgesichert sind.

Wir helfen Ihnen gerne dabei, eine maßgeschneiderte Versicherungslösung für Ihre Bedürfnisse zu finden.

Gerne steht Ihnen ein HUK-COBURG Kundenberater vor Ort zur Verfügung. Oder Sie rufen uns einfach über unsere Servicehotline unter 0800 2 153 153 650 an.