Mieten, kaufen, renovieren, modernisieren …?

Als Mieter bleibt man beim Wohnort flexibel, ein beruflicher Wechsel in eine andere Stadt ist kein Problem. Außerdem braucht man sich als Mieter keine Gedanken über Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten machen. Aber was, wenn die Mieten immer weiter steigen oder der Mietvertrag unerwartet gekündigt wird?

Als Eigentümer hingegen ist man abhängig von der Entwicklung der Immobilienpreise. Man trägt das Risiko weiter steigender Zinsen.
Kann man für sein in jungen Jahren erworbenes Haus noch einen Gewinn erzielen, wenn es den Lebensverhältnissen nicht mehr entspricht? Vielen wird ja das Haus zu groß, wenn die Kinder ausziehen. Ein 20-30 Jahre altes Haus wird aber nicht unbedingt wertvoller.
In späteren Jahren ist dann eine kleinere Wohnung angezeigt. Idealerweise mit guter Infrastruktur, in unmittelbarer Nähe von Einkaufmöglichkeiten und Arztpraxen. Barrierefreiheit wird zum Thema.

Kann man sich bei der erworbenen Wohnung wirklich freier fühlen, wenn man jede Entscheidung mit der Eigentümergemeinschaft abstimmen muss? Oder möchte man doch lieber wieder zur Miete wohnen? Je nach Typ und Lebenssituation kann man auch jetzt noch einmal über die Bildung von Eigentum nachdenken.

Für das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete gibt es eine Faustformel: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete ergibt einen Faktor.

Ein Faktor

• bis 20 gilt als günstig,
• zwischen 20 und 25 als angemessen und
• ab 25 ist der Kaufpreis im Verhältnis zum potenziellen Mieterlös hoch.

Ein sehr niedriger Faktor kann sich aber zum Beispiel auch aus der Lage oder dem Zustand der Immobilie ergeben, sodass der Preis trotz niedrigem Faktor zu hoch sein kann. Immobilien, die nur einen sehr niedrigen Faktor erreichen, entwickeln sich häufig nicht wertsteigernd weiter, sodass der Wiederverkaufswert in den folgenden Jahren inflationsbereinigt sogar sinken kann.
Bei einem hohen Faktor ist die Immobilie zwar nicht günstig, kann aber abhängig von der Lage der Immobilie, Ihren Vorstellungen und einer möglichen späteren Wertentwicklung dennoch einen Kauf wert sein.

Jeder Eigentümer kennt das, auch Wohneigentum kommt in die Jahre oder die Lebensumstände ändern sich, die Familie wächst oder die Kinder gehen aus dem Haus und man möchte seine Umbaupläne verwirklichen. Egal ob es sich dabei um den Anbau eines Wintergartens handelt oder ob man seine Immobilie vorausschauend fit fürs Alter machen möchte. Schnell stellt sich die Frage, wann fallen welche Maßnahmen an und mit welchen Modernisierungskosten muss man als Eigentümer einer Immobilie rechnen.

Der erste Schritt in Richtung eigener Immobilie führt über Eigenkapital. Dieses ist immer notwendig und kann am besten über einen Bausparvertrag angespart werden. Das Eigenkapital sollte mindestens reichen, um die für den Kauf nötigen Nebenkosten zu bezahlen. Dazu gehören Notarkosten, Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls Maklerkosten. Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen die Nebenkosten zwischen 5% und 15% des Kaufpreises. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger die Finanzierung. Für eine Immobilienfinanzierung mit günstigen Konditionen ist eine Eigenkapitalquote von 20% - 30% empfehlenswert.

Bausparverträge sind auch nach einem Immobilienkauf sinnvoll. Sie sichern sich damit günstige Konditionen für spätere Renovierungen oder Sanierungen und bilden damit eine Instandhaltungsrücklage. Eine entstehende Finanzierungslücke bei größeren Baumaßnahmen lässt sich dann mit einem günstigen Bauspardarlehen schließen, das sogar jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung in der Darlehensphase zurückgezahlt werden kann. Und wenn das Häuschen steht, denken Sie bitte an eine Wohngebäudeversicherung.